大規模修繕が必要なビルとは？行う理由や工事内容などを解説

外壁のひび割れや設備の不具合、タイルの浮きは建物劣化のサインです。放置すると漏水のおそれがあり、結果的にテナント満足度の低下や資産価値の下落につながる可能性があります。、回避するためには大規模修繕が必要です。

大規模修繕とは建物全体の状態を診断し、外壁、防水、設備、塗装など広範囲にわたる改修を計画的に行うものです。単なる修理とは異なり、資産の保全と長期的な収益性の確保を目的としています。

本記事では、大規模修繕の必要性や具体的な工事内容を解説しています。業者の選び方やテナント対応のポイントも紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕とほかの言葉との違い

大規模修繕の意味の把握を曖昧にしたままだと、予算計画が上手くいかず、余計なコストややり直しが発生しかねません。無駄を防ぎ、適切な工事を行うためにも、大規模修繕と似た言葉の意味や違いを知っておきましょう。

修繕と改修の違い

修繕と改修はいずれも建物の不具合に対応する工事ですが、それぞれの目的には明確な違いがあります。

修繕は、老朽化や破損した部分を原状回復することを目的とした工事です。具体的には、雨漏り箇所の補修、ひび割れた外壁の修復、老朽化した配管の交換などが該当します。

一方、改修は単なる原状回復にとどまらず、建物の機能性や快適性を向上させることを目的とした工事です。具体的には、バリアフリー対応のスロープ設置、省エネルギー対策としての断熱材追加、耐震性能の強化などが含まれます。

つまり、修繕は「現状への回復」を目的とし、改修は「性能向上」を目指す工事である点に違いがあります。

大規模修繕と日ごろのメンテナンスとの違い

建物を安全に長く使い続けるためには、メンテナンスと大規模修繕の両方が大切です。ただし、2つは目的や規模に違いがあります。

メンテナンスとは、設備や施設の機能を安定的に維持するために、定期的に実施する点検や軽微な保守作業を指します。

具体的には、設備の点検・部品の交換、共用部の清掃などが含まれます。これにより、不具合の早期発見と対応が可能となり、重大なトラブルの発生を未然に防ぐことができます。

一方で、大規模修繕は、一般的に12〜15年に一度のペースで行う大きな修繕工事です。建物全体の外壁や屋上の防水工事、古くなった配管の取り替えなど、建物の基本的な部分をまとめて修繕します。建物の寿命を延ばし、安全性や資産価値を守ることが目的です。

ビルの大規模修繕を行う理由

建物の寿命や資産価値を守るには、大規模修繕の重要性を理解することが不可欠です。修繕を後回しにしてしまうと建物の劣化が進んでしまい、思わぬトラブルや高額な修理費用がかかる可能性があります。以下では、大規模修繕をおすすめする理由を紹介します。

機能性の維持・回復

大規模修繕の大きな目的のひとつは、建物が本来持っている機能を保つことです。ビルは建てたあとも、毎日の雨風や太陽の光、気温の変化などによって、少しずつ目に見えないところが傷みます。

外壁や屋上、給排水のパイプ、シーリングなどは、知らない間にどんどん性能が落ちていくのが特徴です。放置してしまうと、コンクリートの劣化、鉄部分のサビによるひび割れ、雨漏り・水漏れなどが起こります。

とくに、水漏れはテナントの営業に影響が出てしまう可能性があり、信頼の低下につながりかねません。だからこそ、大規模修繕が大切です。建物全体をチェックし、劣化している部分を直すことで、これからも安心して使える建物を保てます。

資産価値の向上

ビルの資産価値は築年数だけで決まるわけではありません。定期的に大規模修繕を行い、入念に手入れの行き届いた建物は、築年数が経っていても価値ある不動産として評価されます。

反対に、修繕を行わないと外観が古く見えるだけでなく、設備の不具合や快適性の低下が原因で、建物全体の印象が影響を受けることがあります。

近年では、テナント企業が働きやすさやブランドイメージを重視しているため、老朽化が進んだビルは敬遠される傾向にあります。その結果、空室が増加し、家賃を見直さざるを得なくなることも考えられます。

これにより、長期入居や安定した賃料、空室率の低下が期待でき、将来の売却時にも高い評価を得やすくなります。

安全性の確保

ビルの安全を守ることは、ビルのオーナーにとって大切な責任のひとつです。ビルを適切に管理していなければ、外壁のタイルが落ちて通行人が怪我をする、防災設備が作動せずに避難が遅れてしまうなどの重大な事故やトラブルとなる可能性が高まります。

そうした危険を減らすためには大規模修繕が不可欠です。外壁や屋上の傷み、配管の老朽化だけでなく、避難経路や防災設備の点検、補修や取り替えを行うことで、建物の安全を守れます。

ビルの安全を守ることは、ビルオーナーにとって重要な責任のひとつです。適切な管理が行われていないと、外壁タイルの落下による通行人の負傷や、防災設備の不具合による避難の遅れなど、重大な事故やトラブルにつながる可能性が高まります。

こうしたリスクを未然に防ぐためには、定期的な大規模修繕が不可欠です。外壁や屋上の劣化、配管の老朽化といった目に見える問題に加え、避難経路の安全確認や防災設備の点検・補修・交換を行うことで、建物全体の安全性を高められます。

万が一、建物の不具合が原因で事故や損害が出た場合、オーナーが責任を問われる可能性もあります。老朽化による漏水などは保険が使えない場合もあり、修理費用が自己負担になることも想定されます。テナントや訪れる人が安心して過ごせるビルを保つことは、信頼を守ることにもつながります。

出典：e-GOV「民法第717条」

美観・快適性の向上

ビルの見た目は、訪れる人やテナントによい印象を与えます。外壁や共用部が汚れていると「管理が行き届いていない」と思われ、空室やテナント離れの原因にもなります。

その対策として有効なのが大規模修繕です。外壁の洗浄や塗り替え、エントランスの改装などを行うことで、建物全体が明るく清潔な雰囲気になり、管理されている安心感を与えられます。

また、照明や空調など設備の見直しや、共用スペースの使いやすさを高めることで、テナントの満足度もアップするでしょう。たとえ建物が古くなっても、適切な修繕を重ねることで、清潔で安心できるビルとして、長く選ばれる存在であり続けられます。

ビルの大規模修繕における周期

大規模修繕には大きな費用がかかる傾向があるため、修繕のタイミングを把握しておくと、予算の準備もしやすくなります。以下では、修繕の目安となる周期や主な工事のタイミングを紹介します。

ビル全体の修繕時期についてビル全体の大規模修繕に関する周期

大規模修繕の1回目は、建物が築12〜15年ほど経過した頃に行うのが一般的です。この時期は、設備自体はまだ正常に稼働していることが多いため、主に外壁の補修や屋上の防水工事など、建物の外まわりを中心としたメンテナンスが行われます。

こうした修繕は、建物の見た目をきれいに保つことや、雨漏りなどのトラブルを未然に防ぐことを目的としています。

一方で、2回目以降の大規模修繕は、初回からさらに12〜15年が経過したタイミングで行われることが一般的です。この頃になると、外装だけでなく、建物内部にある配管や電気・空調設備といった部分にも劣化が見られます。

そのため、修繕の内容はより大がかりになり、建物全体の機能を維持するための重要な工事が求められます。

各工事の推奨周期

ビルの大規模修繕では、建物の場所ごとに、適切なタイミングで点検や修理をすることが大切です。時期を逃すと、傷みが進んでしまい、思わぬトラブルや予定外の出費につながることもあります。以下は、よく行われる工事の目安となる周期です。

ビルの大規模修繕では、建物の各部位ごとに、適切なタイミングで点検や修理をすることが大切です。タイミングを逃してしまうと、劣化が進行し、思わぬトラブルや修繕コストの増加につながる恐れがあります。以下は、よく行われる工事の目安となる周期です。

• 　・屋上の防水工事：10〜15年ごと
• 　・外壁の塗装や補修：10〜15年ごと
• 　・給水・排水の設備（配管など）：27〜30年ごと
• 　　※サビや水漏れがあれば、早めに取り替える必要がある
• 　・電気設備（分電盤や照明など）：20〜25年ごと
• 　・空調設備：15〜20年ごと
• 　・エレベーターの機械部分：25〜30年ごと
• 　・耐震補強：建物の設計年や構造によって異なる

定期点検の重要性

たとえ修繕の目安になる年数があっても、建物がどれくらい傷んでいるかは、場所や使われ方によって変わってきます。見えないところで劣化が進んでいるケースもあるため、定期的な点検が欠かせません。

具体的には以下のようなチェックを行います。

• 　・外壁にひび割れや浮きがないか
• 　・エアコンや照明などの設備が正常に動いているか
• 　・屋上で水漏れしていないか

定期点検によって劣化や不具合を早期に発見できれば、コストを抑えた工事も可能になります。

RENOXIA（リノシア）では、老朽化した建物の修繕を行っています。
さまざまな工事に対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

ビルの大規模修繕における流れ

ビルの大規模修繕をスムーズに進めるには、あらかじめ全体の流れを知っておくことが大切です。以下では、一般的な大規模修繕の進め方を紹介します。

現地調査を行う

まず、大切なのは現在のビルの状態を正確に把握することです。専門の業者が屋上や外壁、廊下、防水設備、電気や水道まわりなどを細かく調べます。見えにくい劣化についても、赤外線カメラや打診棒などの専用の道具を使って、丁寧にチェックします。

また、実際にビルを利用しているテナントの方々の声を聞くことも大事です。日ごろ感じている困りごとをヒアリングし、調査の参考にします。すべての意見をそのまま反映するのではなく、公平さや技術的に可能かどうかもふまえて判断しましょう。

修繕業者を選定する

ビルの現地調査で、どこをどのように修繕するかが明確になったのちに大切なのは「どの業者に工事を依頼するか」という選択です。修繕業者は多数ありますが、選ぶ会社によって工事の進み方や仕上がりの質が大きく変わることがあります。

費用の安さだけで決めてしまうのではなく、施工実績や技術力、丁寧な対応ができるかどうかなど、さまざまなポイントを比較して選ぶことが大切です。

具体的には、次のような点をチェックすると安心です。

• 　・オフィスビルや商業施設など、似た建物での施工実績工事経験があるか
• 　・テナントに配慮しながら、工事をスムーズに進められるか
• 　・工事が終わったあとのアフターサポートがきちんとしているか

大規模修繕は時間もお金もかかる大きな工事です。だからこそ、安さだけでなく信頼できるかどうかを重視して、慎重に業者を選びましょう。

テナントへ説明会を開く

工事を依頼する業者が決まったら、まずテナント向けの説明会を開くことが大切です。ビルは、毎日多くの人が働き、お客様が訪れる場です。そのような環境で大規模な修繕を進めるためには、テナントの理解と協力が欠かせません。

説明会では、以下のようなポイントを、分かりやすく丁寧に伝えることが大切です。

• 　・どうして修繕が必要なのか（目的）
• 　・工事の内容やスケジュール（いつ・どこで・どのような作業をするのか）
• 　・工事中に考えられる影響（騒音、臭い、足場の設置など）
• 　・それに対する対応策や配慮について
• 　・工事費用の概要や今後の予定

説明会では資料を配り、テナントからの質問を受け付ける時間もとりましょう。不安や疑問に耳を傾けて答えることで、テナントとの信頼関係を築くことが可能です。

大規模修繕工事を行う

本格的な修繕工事が始まったら、事前に立てた計画やスケジュールにそって、建物の外壁や設備、防水、共用部分などの修理や更新が順番に進められます。

工事の間は、現場の担当者や管理会社と密に連絡を取り合いながら、掲示やメールによるテナントへのお知らせや、騒音・安全への対策、工事の進み具合の確認などを定期的に行うことが大切です。

また、工事中に思わぬ壊れや傷みが見つかって、追加の工事や費用が必要になることもあります。あらかじめ柔軟に対応できる準備をしておくと安心です。

工事完了後の検査を行う

工事が終わったら、それで終わりではありません。まずは、完了検査を行い、工事に問題がないか、計画どおりに適切な作業ができているかを確認することが大切です。

万が一、問題が見つかった場合は速やかに補修対応を行いましょう。その後、竣工書類や保証書などの大切な書類を受け取り、大切に保管します。

ビルとマンションで異なる大規模修繕の内容

ビルとマンションの大規模修繕は内容や進め方が違います。ビルはオフィスや店舗があるため、安全や法律など、より専門的な配慮が必要です。マンションと同じやり方だと大切なことを見落とすこともあるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。

中心となる工事内容

ビルとマンションでは用途が違うため、重点を置く工事も異なります。マンションは外壁のひび割れや共用部分の修繕、水道管の交換など生活に関わる工事が中心です。

一方、ビルはオフィスや店舗の機能を維持するため、空調や電気、水回り、エレベーターなど設備の修理が主になります。これらはテナントの業務に直結するため、高い専門知識が必要不可欠です。

ニーズ

ビルとマンションでは、大規模修繕に対するニーズも違います。ビルでは、オフィスや店舗が営業中でも工事を進めるため、できるだけ仕事に影響を与えない工事の工夫が必要です。

工事時間の調整や音や振動が少ない方法を使うなど、テナントへの配慮が必要です。また、オフィスビルでは、インターネットや電話などの通信インフラやセキュリティシステムの更新といった機能面のニーズも高まっています。

一方、マンションは住民の安全・快適さを重視したバリアフリー化、滑りにくい床の設置などのニーズがあります。

予算やスケジュールの重要性

ビルの大規模修繕では、マンション以上に予算とスケジュールの管理が大切です。オフィスビルは家賃収入が経営の中心となるため、予想外の追加費用や工事の遅れは収入に大きな影響を及ぼします。

また、工事が長引くと、テナントの営業にも支障が出てしまい、契約更新に応じてくれなくなるリスクがあります。

法規制

ビルの大規模修繕では、見た目の美しさだけでなく法律の遵守も重要です。建築基準法や労働安全衛生法を守らないと、トラブルや事故、罰則のリスクがあります。

とくに、古いビルは避難経路の整備や耐震性の強化など、新しい基準への対応が必要です。安全な工事のためには、法律や設備に詳しい専門業者と協力することが大切です。

現地調査の流れ

大規模修繕を行う前には、まず建物の状態を詳しく調べる現地調査が大切です。どこに傷みがあるのか、どの部分を優先して直すべきかなどを判断するために欠かせない作業です。以下では、現地調査の流れを紹介します。

調査する業者への依頼・打ち合わせ

まずは、建物の調査を依頼する業者を選びます。調査を依頼できるのは、施工会社や管理会社、専門のコンサルタント会社などですが、過去に同じような建物を多く調べた実績のある業者を選ぶと安心です。

依頼先が決まったら、調査前に打ち合わせを行います。調査目的や建物の概要、日程・範囲、関係者の要望を事前に確認しましょう。

図面・修繕履歴の確認

現地調査を始める前に、まずは建物のこれまでの記録を確認します。具体的には、設計図や過去の修繕履歴、設備の配置図、工事写真、使われている材料の仕様書などです。建物の構造や修繕経緯の把握に役立ちます。

また、管理会社やオーナーへの聞き取り、過去のトラブル記録なども確認しましょう。こうした情報をもとに、現在の劣化の原因や修繕が必要な場所を、より正確に見極めます。

現地調査

現地調査は、建物の正確な状態を把握し、修繕すべき課題を見つけるための作業です。調査は大きく分けて「目視・打診調査」と「詳細調査」の2段階で行われます。

目視・打診調査

外壁や屋上、共用スペースなどを実際に目で見て、異常がないかを確認します。具体的には、外壁のタイルは打診棒という道具で軽くたたき、音の違いから浮きやはがれがないかを調べます。このような目視や打診による調査では、次のようなポイントを確認します。

• 　・外壁タイルにひび割れや浮きがないか
• 　・鉄筋が表面に露出していないか
• 　・屋上の防水シートがはがれていないか
• 　・排水口が詰まっていないか
• 　・壁や床の仕上げ材が変色していないか
• 　・シーリング材にひび割れがないか

建物の劣化や不具合を早期に発見するために、こうした丁寧なチェックが欠かせません。

詳細調査

外からは見えない建物の内側の劣化を確認するために、必要に応じて専門の機器や検査方法を使った詳細調査を行います。主な検査の内容は以下のとおりです。

• 　・塗装が下地にしっかり密着しているかを確認する
• 　・タイルの接着力を専用の機械で引っ張って調べ、浮きの有無や補修の必要性を確認する
• 　・薬品を使ってコンクリートの中性化の進行具合を測定し、鉄筋のサビやひび割れのリスクを評価する
• 　・シーリング材の柔らかさや伸びやすさを調べる検査を行い、劣化状態を確認する
• 　・防水材のサンプルを採取して劣化の程度をチェックし、修繕の必要性を判断する

このような調査を行うことで、建物の見えない部分まで把握でき、必要な工事を正しく選択できます。

調査報告書の作成

現地調査が終わると、調査を担当した業者から調査報告書が提出されます。報告書には、次のような情報がまとめられています。

• 　・総合的な診断結果
• 　・劣化している場所と劣化内容
• 　・早めに修理したほうがよい箇所とその優先順位

こうした情報は、今後の修繕計画を立てるうえでの判断材料になります。

修繕計画の作成

現地調査の結果をもとに、どこを・いつ、どのような方法で、どれくらいの費用をかけて修繕するかを、具体的に決めていくのが修繕計画です。

建物の部位ごとに優先順位をつけて整理します。さらに、全体にかかるおおよその費用や資金計画も検討します。

修繕業者の選定方式

修繕工事の仕上がりや費用、工期は、どの業者に依頼するかで変わる場合があります。そのため、業者選びは修繕計画の早い段階で、検討することが大切です。以下では、よく使われる3つの選び方と、それぞれの特徴を紹介します。

相見積もり

複数の業者に見積もりを出してもらい、金額や提案内容を比べて選ぶ方法です。よく使われる一般的な選び方で、費用の相場が分かりやすく、コストを抑えやすいのが特徴です。

ただし、各業者の見積もりを正しく比べるためには、一定の専門知識が必要です。提案内容の質に差があったり、複数業者とのやり取りに手間がかかったりする場合もあるため、不安な場合は専門のコンサルタントに相談すると安心です。

入札方式

複数の業者が工事の金額を提示して競い合い、一番安い価格を出した業者を選ぶ方法です。メリットは、コスト管理がしやすい点です。選び方に透明性があるため、関係者への説明もしやすくなります。

一方、価格を重視するあまり、工事の質や提案内容が十分に反映されにくい可能性があることには注意が必要です。また、準備に時間や手間がかかること、参加する業者が限られることもデメリットといえます。

特定随意契約方式

あらかじめ信頼している特定の1社と直接話し合いながら、工事の内容や費用を決めて契約する方法です。過去に取引実績のある業者が比較的選ばれているケースが多く見られます。

メリットは、がスムーズで、計画や工事の日程が調整しやすいことです。仕様の決定から施工まで密に連携できるため、仕上がりの安心感もあります。

ただし、ほかの業者と比較しないため、適正価格であるかの判断がしにくく、費用が高くなってしまう可能性があります。

信頼していたとしても、外部から透明性に欠けるとみなされる可能性や手抜き工事のリスクが完全になくなるわけではありません。そのため、契約前に内容を入念に確認し、十分に話し合うことが大切です。

修繕業者を選定するうえで押さえるべきポイント

大規模修繕をスムーズに進めるには、信頼できる業者選びが非常に重要です。どの業者に依頼するかによって、工事の仕上がりだけでなく、費用やスケジュールの管理、テナントとのやり取りも変わります。以下では、修繕業者を選ぶときに確認しておきたいポイントを紹介します。

施工実績

修繕業者を選ぶ際は、まず施工実績を確認しましょう。自社のビルと同じようなオフィスビルや商業施設で、外壁の補修や空調の交換などを行った経験があるかを調べることが肝心です。

実績が豊富な業者であれば、専門的な知識や工事中のトラブルにも柔軟に対応できる力があると期待できます。また、人の出入りが多いビルでは、騒音や振動などテナントへの配慮も必要です。

経験が豊富な業者ほど、工事中の迷惑を最小限に抑える工夫を行ってもらえます。実績の件数だけでなく、どのような建物で、どのような工事やトラブル対処をしたのかまで確認することが大切です。

見積書の透明性

業者を選ぶときは、見積書が分かりやすく、内容が詳細に書かれているかを確認することが大切です。見積書の書き方は業者によってさまざまで、内容が不明確な場合、あとで追加費用がかかるリスクがあります。

「仮設工事 一式」などの曖昧な表現だけでは、実際に何をするのかが分かりません。材料の種類や数、作業の内容などが細かく記載されているかをチェックしましょう。

また、不明点について質問した際に丁寧に説明してくれるかどうかも、業者の信頼度を見極めるポイントです。

会社の規模や経営状態

大規模修繕は工事が長期間にわたるため、工事中に業者が倒産してしまうと大きなトラブルになります。安心して任せるためには、会社の規模や経営状態、設立年数や資本金、従業員数、過去の売上推移などの情報を調べましょう。

これらはIRページや信用調査会社のデータなどで確認できますが、中小企業は公表していない場合もあります。

社員の人柄

大規模修繕の成功は、現場を動かす人の力に大きく左右されます。見積金額や過去の実績だけでなく、現場監督や担当営業の人柄や対応の丁寧さ、話しやすさなども、安心して任せられるかどうかの判断材料になります。

具体的には、質問への返答が迅速かつ丁寧、テナントへの配慮が行き届いている、工事に関する注意点を事前に教えてくれるといった担当者は、信頼できる業者のサインです。

また、現地調査や説明会などで実際に会ったときの印象や、チーム全体の雰囲気も見ておくとよいでしょう。「この人たちになら任せられる」と思えるかどうかが、業者選びでは非常に重要です。

保証やアフターサービスの内容

工事が終わってからしばらくして、不具合が見つかることは珍しくありません。だからこそ、修繕後の保証やアフターサービスでどこまで対応してくれるのかを、事前に確認しておくことが大切です。

具体的には、外壁のひび割れやタイルの浮きなどが発生した際に、それらが保証の対象となるかどうか、保証期間は何年間か、またトラブル発生時に迅速に相談できる窓口が設けられているかなど、事前に確認しておくことが重要です。

口コミや評判

修繕業者を選ぶときは、実際にその業者を使ったことのある人の口コミや評判をチェックするのも大切です。とくに、同じようなビルや施設で工事をした経験がある場合非常に参考になります。

「工事は丁寧だったけれど報告が遅かった」など、実際に工事を進めた人でなければ分からない情報が得られます。

また、インターネットのレビューだけでなく、管理会社や業界関係者に話を聞いてみるのもおすすめです。いろいろな情報を集めて、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。

大規模修繕の工事内容

効率よく工事を進めるためには、事前にどのような作業が必要かを理解しておくことが大切です。以下では、実際に行われる主な工事の種類や内容を紹介します。

仮設工事

 大規模修繕を始める前に、まず行われるのが仮設工事です。工事を安全かつスムーズに進めるための準備作業で、作業員が使う足場や、現場を囲うフェンス、安全ネットなどを設置します。

• 　・足場：高い場所での作業を安全に行うために設置する通路や作業スペースです。　
• 　・仮囲い：工事エリアの仮囲いの壁やフェンスで、歩行者や車との接触事故を防ぎます。現場の視覚的な目隠しや防音にもなり、近隣住民に与える影響を減らせます。
• 　・安全ネット：資材や工具が落ちたときに外へ飛び出さないよう、足場の外側に張るネットです。

仮設工事は、工事を行う人だけでなく、ビルの利用者や通行人の安全を守るためにも、大切な工程です。

補修工事

建物の劣化や損傷部分を修復し、機能や安全性を回復させる作業を指します。外壁のひび割れ補修、タイルの浮きや剥がれの修繕などが主な内容です。

補修工事は単なる見た目の修復にとどまらず、建物の安全性を確保する重要な役割を担っています。建物の寿命を延ばすとともに、入居者の快適性や資産価値の維持にも直結します。

下地補修とタイル補修の2種類があります。下地補修は、外壁塗装の前に、コンクリートやモルタルのひび割れ・欠けなどを直す工事です。仕上げの美しさと耐久性を高めます。

タイル補修は、外壁のタイルの浮きや割れを修理・交換する工事です。タイルの落下事故を防ぐため、樹脂注入後のアンカーピン固定、またはタイルの張り替えで丁寧に補修します。

塗装工事

外壁塗装と鉄部塗装の2種類があります。どちらも、建物の美観を保ちつつ、雨風やサビから守るために欠かせない工事です。ビルの大規模修繕における塗装工事は、建物の外観を保護し、美観を維持するために重要な作業です。主に外壁や鉄部、窓枠、屋上などの塗装が行われます。

塗装は防水性や耐候性を高め、風雨や紫外線から建物を守る役割を果たします。また、塗装工事は建物の外装に新たな印象を与えると同時に、劣化した塗膜を取り替え、外観をリフレッシュさせる効果もあります。外壁塗装は、紫外線や雨風で傷んだ壁を塗り直し、見た目を整えながら雨水の侵入を防ぎます。10〜15年に一度行われ、工期は1〜2か月ほどです。

鉄部塗装は、手すりや鉄製ドアなどに施されます。古い塗装やサビを落とし、サビ止め塗料を塗ることで、耐久性と安全性を高めます。

防水工事

ビルの雨漏りは、多くは防水の機能が低下していることが原因で起こります。水が入ると建物のなかが傷んでしまうため、建物を長持ちさせるためにも、防水の見直しは欠かせません。

防水工事は、一般的に10〜15年ごとに行うのが目安ですが、場所や使い方によっては5年ほどで効果が落ちることもあります。防水工事にはいくつかの方法がありますが、オフィスビルでよく使われるのは、ウレタン防水とシート防水の2種類です。

ウレタン防水は、液体状の防水材を塗って膜をつくる工法で、複雑な形状の場所にも対応しやすいという特徴があります。そのため、屋上やバルコニーで多く用いられます。ただし、仕上がりの良し悪しは職人の技術に左右される傾向があります。

一方、シート防水は、工場で製造された防水シートを現場に貼り付ける方法です。品質が安定しており、紫外線や熱にも強く、耐久性に優れています。形がシンプルで平らな屋上や共用廊下、階段などに適しています。

シーリング工事

建物には、外壁の板と板のつなぎ目や、窓まわりなど、小さなすき間がたくさんありま

す。すき間から雨や風が入り込むと、建物が濡れて傷んでしまう原因になります。

そこで行うのがシーリング工事です。シーリング材を使って、すき間をふさぐ工事です。雨水の侵入を防ぐのはもちろん、地震で建物が揺れたときや強風を受けたときにも、シーリング材が伸び縮みして建物を守ってくれます。

また、すき間をふさぐことで外気が入りにくくなり、エアコンや暖房の効きがよくなるのもポイントです。結果として、光熱費の節約にもつながります。

工事には、古いシーリング材を全部取り除いて新しく入れ替える方法と、古い材料の上から新しいシーリングを足す方法があります。建物の状態に合わせて、最適な方法が選ばれます。

設備工事そのほかで付随する工事

大規模修繕では、メインの工事以外にも建物の状態やテナントのニーズに合わせて、さまざま付帯工事が行われます。老朽化対策や性能向上を図るのは、主に「給排水」「電気」「空調」の各分野です。

給排水工事では、配管の腐食や漏水を防ぐために老朽管の更新や耐震化を行い、電気設備では、分電盤や照明の更新、電力容量の見直しにより安全性と省エネ性能を向上させます。

空調設備では、劣化した空調機器の交換や配管の断熱性能改善、制御機器の更新などにより、快適性とエネルギー効率の向上を図ります。これらの工事はビルの長寿命化に不可欠です。具体的には、共用部の照明をLED化して省エネ化を図る、階段の滑り止めシートを新しくするなど、快適さや安全を高めるための細かい工事です。

また、修繕のタイミングで避難経路の見直しや消防設備の更新、セキュリティ設備強化など、防災や法律に関わる対策を一緒に進める場合もあります。

ビルの大規模修繕を成功させるポイント

ビルの大規模修繕は、建物の資産価値を守るうえで欠かせない一方で、テナントの営業に影響を与える部分です。テナントにストレスを与えないためにも、事前の計画と配慮が重要となります。以下では、大規模修繕を成功させるためのポイントを紹介します。

修繕業者と密な連携をとる

段取りが結果を左右するといわれるほど、大規模修繕では事前の準備と打ち合わせが非常に大切です。施工会社とは工事前に密に話し合い、実際の現場を一緒に確認しながら、情報を細かく共有しておきましょう。認識のズレをなくすことで、トラブルを防ぎ、スムーズで質の高い工事が実現できます。

設計図や計画書だけでは分からない現地の細かな状況や、周囲の環境なども現場で確認し、現実的な対応を考えることが大切です。

テナントへ配慮した工事計画を作成する

テナントが入っているビルで工事を行う場合、営業にできるだけ支障を出さないことが大切です。具体的には、各テナントの営業時間や繁忙期をあらかじめ把握し、影響の少ない時間帯や曜日を選んで工事を計画する必要があります。

飲食店が忙しいランチやディナーの時間に音や臭いが発生すると、売上に大きな影響を与えてしまいます。逆に、定休日や営業時間外を上手く活用すれば、営業を止めずに工事を進めることも可能です。

夜間営業の店舗が多い場合は、日中に作業を行うなど、各店舗のスタイルに合わせて柔軟に対応することがポイントです。

また、「特定のテナントだけ優遇されている」といった印象を与えないよう、工事の順番や内容についても十分に配慮し、全体に公平感が伝わる対応を心がけることが重要です。こうした細やかな配慮が、テナントとの信頼関係の構築にもつながります。

テナントとこまめにコミュニケーションをとる

大規模修繕の間は、どうしてもテナントに多少のご迷惑をおかけしてしまうことがあります。不安やストレスを少しでも減らすためには、テナントとこまめにコミュニケーションをとりましょう。

工事の進み具合や今後の予定、臭いや音などの影響が出そうな時期を、あらかじめ伝えることで、テナントも心構えができます。

また「何か困っていることはありませんか？」といった声かけをすることで、気になる点や要望を早めにキャッチでき、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。日々の丁寧なやり取りを続けることで、適切に管理されているという安心感を持ってもらいやすくなり、テナントとの信頼関係を築くことが可能です。

段階的に工事を進める

建物全体を一度に工事してしまうと、音や振動、通行の制限などでテナントや利用者に大きな負担がかかってしまいます。そこでおすすめなのが、工事をエリアやフロアごとに分けて、少しずつ進めていく方法です。エリア分けすることで影響を最小限に抑えながら、効率よく作業を行うことが可能です。

テナントごとに忙しい時期は異なるため、事前に話し合ってどの時期なら工事を受け入れやすいかを確認しておくと、協力も得やすくトラブルの予防にもつながります。全体のスケジュールとバランスをとりながら、無理のない計画を立てましょう。

代替スペースを提供する

どうしても一部のテナントに営業制限や一時的な退去をお願いせざるを得ない場面も出てきます。その際、一時的な代替スペースを用意することで、営業継続の選択肢を提供できます。

具体的には、仮設店舗や仮オフィスなど代替空間を用意できると、信頼関係の構築や長期入居にもつながります。

ビルの大規模修繕を行ううえでの注意点

不必要な追加工事やトラブルによる工期の延長を防ぐためにも、修繕工事を進めるうえで押さえておきたい注意点があります。以下では、テナントと信頼関係を守りつつ、コストと工期を最適化するためのポイントを紹介します。

費用のみで業者を選定しない

業者を選ぶ際に、費用だけで決めてしまうのは危険です。コストは重要なポイントですが、価格が極端に安いと仕上がりが粗雑になり、必要な工事が省かれるリスクがあります。結果として、修繕後すぐに不具合が起きてしまい、かえって余計な修理費の発生や工期の延長につながることもあるためです。

安心して工事を任せるためには、価格だけでなく、その業者がどれだけ信頼できるかも大切なポイントです。具体的には、過去の施工実績や評判、工事中の対応力、アフターサービスの充実度などもよく確認しましょう。信頼できる業者を選ぶことが、トラブルを防ぐことにつながります。

テナントへ事前に工事内容を伝える

修繕工事は、ビルで働くテナントにとって業務の支障や不安の原因になることがあります。そのため、工事を始める前に「何を、いつ、どこで行うのか」「どんな影響があるのか」を、事前に伝えることが大切です。

説明がないまま突然工事が始まると、不信感やクレームにつながり、最悪の場合はテナントの退去にも発展しかねません。

説明会などで丁寧に案内し、テナントの意見や質問にも真摯に対応することで、信頼関係が築けます。テナントの協力体制があれば、工事もスムーズに進みやすくなります。

近隣住民へ挨拶をしておく

大規模修繕では、音やほこり、工事車両の出入りなどで、ビルの近隣に住むの方に迷惑をかけてしまうことがあります。そのため、テナントだけでなくだからこそ、工事を始める前に、近隣住民にも丁寧な挨拶を行い、工事の期間や内容、騒音対策について説明しておくことが大切です。

事前にしっかりと説明しておくことで、理解や協力を得やすくなります。一方で、説明が不足したまま工事を始めると、思わぬ誤解や行き違いが生じ、結果として対応に時間がかかることもあります。

工事をスムーズに進めるためにも、近隣の方への丁寧なご挨拶と、こまめなコミュニケーションを大切にしましょう

防犯対策を徹底する

工事中は足場や仮囲いが設置され、建物が普段よりも外部から入りやすくなるため、防犯リスクが高まります。工具や資材の盗難だけでなく、不審者の侵入や事故も起きやすくなるため、防犯カメラの設置や警備員巡回の強化など対策の検討が重要です。

防犯対策が甘いと、事故や損害、事件が起きてしまい、ビルの信用低下につながるおそれもあります。安全な工事環境をつくることで安心して修繕を進められ、トラブルも回避できます。

綿密な事前調査を行う

ビルの大規模修繕を行う際には、事前調査を綿密に行うことが非常に重要です。建物の劣化状況や不具合の有無を正確に把握することで、適切な工事内容と優先順位を決められます。目視だけでなく、必要に応じて外壁や設備の詳細調査を行い、隠れた問題も見落とさないようにします。

調査結果にもとづいて無駄のない修繕計画を立てることで、過剰な工事やコストの無駄を防ぎ、長期的に安定した建物管理が可能になります。また、テナントや利用者への影響を最小限に抑える配慮にもつながります。

まとめ

大規模修繕とは、外壁の補修やタイルの交換、防水工事、塗装、設備の更新などを通じて、建物の劣化を改善し、構造やインフラの安全性を保つための工事です。見た目を整えるだけでなく、テナントが安心して利用できる快適な環境を維持し、資産価値を守るうえでも重要な役割を担います。

とくに、ビルの場合はテナントや近隣への影響を最小限に抑えながら、工期やコストを適切に管理することが求められます。そのためには、豊富な実績と信頼性のある業者を選ぶことが重要です。

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また、老朽化した建物に対する課題解決や、将来を見据えた計画的な修繕提案にも強みがあります。初期のヒアリングから施工、アフターサポートまでワンストップで対応するため、修繕の進め方に不安をお持ちのご担当者様にも安心してご依頼いただけます。

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